بررسی تقیید نهاد مالکیت با عنصر زمان در فقه و حقوق ایران

دکتر علیرضا حسنی – استادیار دانشکده حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد دامغان.

چکيده

پيشرفت جوامع بشري، رشد جمعيت، مواجهه با کمبود اراضي مستعد براي ساخت اماکن اقامتي بدون تعرض به فضاهاي غير مسکوني و تغيير کاربري هاي ديگر در مناطق سياحتي و زيارتي، کم شدن نقدينگي نزد مردم و کاهش قدرت خريد ايشان از جمله عواملي است که دولتمردان را در راه حل مشکلات به سوي استفاده از نهاد حقوقي تازه تأسيس مالکيت زماني رهنمون ساخته و ايشان را بر آن داشته تا با تقييد نهاد مالکيت به عنصر زمان، از حداقل امکانات موجود حداکثر بهره وري را بنمايند.

در اين تحقيق بر آن شديم تا ضمن بررسي مفاهيم اصلي و تشکيل دهنده ي اين نهاد حقوقي، آثار و اوصاف آن را يافته و آنها را با اصول حقوقي جاري در کشور و دستورات شارع مقدس مطابقت نماييم. در اين راه به بيان نظرات مخالفين و موافقين پرداخته و از مداقه و مقايسه ي آنها به اين نتيجه رسيديم که راه پذيرش اين تاسيس حقوقي در ايران تا حدودي هموار مي باشد.

آن چه که بايد بدان اذعان داشت اين که راه حل اساسي در اين خصوص، تصويب و اجراي قوانين خاص اين نوع مالکيت است که اين امر جز با همکاري حقوق دانان برجسته ي کشور و بازخواني قوانين وضع شده در ديگر کشورها ميسر نخواهد شد.

کلیدواژه:مالکیت،زمان،مشروعیت فقهی،مشروعیت حقوقی،عقودمعین.

مقدمه

الف – طرح موضوع

طبع زياده خواه انسان همواره به دنبال استفاده از حداکثر امکانات موجود در طبيعت به منظور رسيدن به اهداف خويش بوده است. در اين راستا آدمي به فکر افتاد که سرمايه ي اندک خود را همراه با سرمايه هاي اندک ديگران در قالب اجتماعاتي براي نيل به اهداف مشترک به کار گيرد. اين امر منجر به پيدايش شرکتهاي مدني و تجاري گرديد.

فارغ از ماهيت هر يک از اين دو نوع شرکت، در هر يک از آن دو، يک خصيصه و وجه مشخصه ي بارز نمود دارد. در شرکت مدني به تمايل آدمي به ((دارا شدن)) و ((اختيار داشتن)) توجه ويژه اي گرديده و حاکميت تک تک افراد، محترم شمرده مي شود. تا جايي که براي تصرف در مال مشاع، اذن يا اجازه ي تمامي مالکان لازم است. اما در شرکتهاي تجاري، استقلال طلبي آدمي با ((عدم نياز به اذن تمامي مالکان نسبت به تصرف در مال)) ارضا مي گردد. در اين شرکت، حاکميت اراده به نحو چشمگيري اهميت خود را از دست مي دهد و اراده ي اکثريت بر اراده ي اقليت غالب مي آيد.

از آن جايي که آدمي همواره به دنبال بهبود شرايط موجود بوده، به تدريج تلاش گرديد تا با تاسيس جديد هر دو خصيصه ي مذکور در اين شرکتها، يک جا و با هم محقق گردند تا بتوان استفاده ي بهينه از منابع محدود به عمل آورد.

موضوع اين تحقيق نيز بررسي فقهي و حقوقي اين تأسيس نوبنياد است و بحث اساسي اين است که آيا ممکن است مالي در زمان واحد، تحت مالکيت چند نفر قرار گرفته، در حالي که حصه ي هر کدام بر اساس زمان مشخص گردد و در عين حال تمامي اختيارات مالکانه، جز از بين بردن موضوع مالکيت را داشته باشند و بدون اذن از يکديگر، بتوانند در چنين مالي تصرف نمايند؟

ب – تاريخچه مالکيت زماني

واژه ي Time – sharing اولين بار در صنعت کامپيوتر مطرح شد و مقصود از آن، استفاده ي همزمان از امکانات کامپيوتري مي باشد. اما تاريخ پيدايش آن – به گونه اي که مورد بحث ما مي باشد – به دهه ي 1960 ميلادي در يک پيست اسکي در کوههاي آلپ فرانسه بر مي گردد. هزينه هاي پيست اسکي سر به آسمان ميزد و در رأس تمامي آنها هزينه ي سکونت در مناطق کوهستاني و مناسب براي اسکي بود.

در اين ميان به ذهن شخصي، عقيده ي مالکيت زمان بندي شده خطور نمود. بدين شرح که از آنجايي که اغلب افراد خانه هاي تعطيلاتشان را تمام وقت استفاده نمي نمايند، لذا مناسب است تا سيستمي اجرا شود که به واسطه­ي آن افراد تنها براي مدت زماني که از امکانات اين منازل بهره مند مي شوند مالکيت اين منازل را داشته و صرفاً هزينه هاي اين مدت را پرداخت نمايند (احمدزاده بزار، 1378، ص5). از آن زمان به بعد اين سيستم که Time – sharing ناميده شد براي استفاده از منازل مسکوني در سرتاسر دنيا بکار گرفته مي شود.

 

تاريخ پيدايش و استفاده از مالکيتهاي Time – sharing در ايران، به چندين سال قبل باز مي گردد. در تاريخ بيستم و بيست و دوم آبان ماه 1375 شمسي اطلاعيه اي تبليغاتي در يکي از روزنامه هاي کثيرالانتشار، براي اولين بار اين تاسيس نو بنياد را به جامعه ي ايراني معرفي نمود و از آن زمان به بعد شرکتهاي متعددي در سرتاسر ايران، به خصوص مناطق سياحتي و زيارتي کشور، متولي امر واگذاري و اداره ي مالکيتهاي (تايم شرينگ)) گرديدند. (قدس گويا، 1382)

البته به نظر مي رسد بتوان تاريخچه ي اين نوع مالکيت در ايران را در زمانهاي دورتري يافت. در زمان هاي سابق که کشاورزان براي آبياري باغات و مزارع خويش از قنات يا چاه آب استفاده مي کردند هر کدام از آنها در زمان مشخصي مي توانست از آب قنات يا چاه بهره ببرد (جعفري لنگرودي، 1378، ص 630) در حالي که خود را مالک آب در همان زمان مي دانست.

با اين اوصاف به نظر مي رسد که ايران جزء اولين کشورهايي بوده که از زمانهاي کهن، سيستم مالکيتهاي موضوع Time – sharing در ميان مردمانش رواج داشته است و لذا به نظر مي رسد که حتي با استناد به رويه ي متعارف افراد، مي توان پذيرش اين تأسيس حقوقي در نظام حقوقي ايران را قابل توجيه دانست.

ج – علت انتخاب موضوع

هدف از اين نوشتار پرداختن به اين مسأله است که آيا اين تأسيس نوبنياد منطبق با اصول پذيرفته شده ي حقوق داخلي و قواعد مسلّم حقوقي مي باشد و امکان استفاده از چنين تأسيسي در حقوق داخلي وجود دارد يا خير؟ و چنانچه پاسخ مثبت باشد، جايگاه چنين قراردادي در فقه اماميه و حقوق ايران کجاست؟ تا از اين دهگذر قانونگذار ايراني بتواند جايگاه مشخصي براي اين تأسيس در قوانين فعلي پيش بيني کند و مقررات ويژه اي براي آن وضع نمايد. اين امر باعث مي گردد تا از بروز مشکلات احتمالي آينده حتي الامکان جلوگيري شده و اشخاص با اطمينان خاطر بيشتري به سرمايه گذاري در اين زمينه اقدام نمايند.

د – پيشينه ي تحقيق

براي اولين بار در تاريخ بيست و يکم مهرماه 1375 هجري شمسي، مرکز پژوهش هاي فقهي در مورد روش اعمال اين نوع مالکيت در ايران، اداره حقوقي را مورد سوال قرار داده و نظر آگاهان به مسائل حقوقي را به اين تأسيس نوبنياد جلب نمود.

به نظر مي رسد تنها پژوهش قابل توجه در اين زمينه، پايان نامه اي تحت عنوان ((تحليل حقوقي سهيم شدن زماني)) باشد که در سال 1378 شمسي توسط آقاي سيد عبدالمطلب احمدزاده بزاز در دانشگاه مفيد قم به رشته تحرير درآمده است.

در زمينه ي مالکيت زماني، مقاله اي نيز تحت عنوان ((بيع زماني)) نوشته ي آقاي سعيد شريعتي در يکي از سايت هاي اينترنتي موجود مي باشد.[1]

ه – پرسش هاي تحقيق

الف) آيا مالکيت قابليت زمان پذيري دارد يا خير؟

ب) تفاوت شرکت مدني و سهيم شدن در فقه اماميه و حقوق ايران چيست و مالکيت زماني به عنوان يک مالکيت اشتراکي از مصاديق کدام يک از اين دو مي باشد؟

ج) روش سهل الوصل تر به تحقق اين نوع مالکيت، استفاده از عقود معين است يا تشکيل عقدي جديد در زمره ي عقود نامعين؟

و – فر ضیه

1- مالکيت به واسطه عدم استعمال، زايل نمي گردد.

2- آثار مالکيت مقيد به زمان در برخي از نمونه هاي آن از سيستم حاکم در سهيم شدن و در برخي ديگر از سيستم مالکيت مشاعي تبعيت مي کند.

ز – روش تحقيق

براي بررسي و تحليل موضوع اين پايان نامه از روش کتابخانه اي – ماهواره اي استفاده گرديده است. بدين نحو که از طريق مراجعه به منابع و اسناد مکتوب موجود در کتابخانه ها و همچنين اطلاعات موجود در شبکه ي جهاني اينترنت، به جمع آوري اطلاعات در زمينه ي موضوع اين پژوهش پرداخته و سپس به تحليل مطالب بدست آمده براي رسيدن به شناخت ماهيت و مباني مالکيت زماني و رسيدن به يک توجيه مناسب براي اين تأسيس جديد حقوقي اقدام گرديده است.

1 – مالکيت

مالکيت مي تواند حقي باشد که انسان نسبت به اشيا دارد و از انواع آن مي توان به مالکيت بر منافع و مالکيت بر عين اشاره نمود که مالکيت بر عين کاملترين حقي است که براي انسان نسبت به اعيان خارجي متصور است (کاظمي نجف آبادي، 1387 ش).

1 – 1 – تعريف مالکيت

مالکيت حقيقت قانوني نداشته چرا که در هيچ يک از قوانين، تعريفي از آن نشده و مي بايست براي شناخت آن به عرف دقت و مراجعه نمود. با توجه به غير ملموس بودن مالکيت به عنوان يک حق و به عنوان رابطه اي معنوي ميان شخص و شي ء، همواره تعريف دقيقي از آن ارائه نشده تا آنجا که گاهي در مقام تعريف مجبور شده اند برخي عناصر مرتبط با آن را برشمارند.[2]

1 – 2 – مالکيت در لغت

علي اکبر دهخدا در جلد چهل و ششم لغت نامه مالکيت را مصدر جعلي از ريشه ي ((مَلَکَ)) و به ((تصاحب)) و ((دارا بودن)) معني نموده است.

 

1 – 3 – مالکيت در اصطلاح فقيهان

سيد يزدي مالکيت را عبارت از ((سلطنت)) دانسته است(طباطبايي يزدي، 1378ش، ص58 – 57).محقق اصفهاني مالکيت را ((واجد بودن))،((داشتن)) يا دارا بودن خوانده است (اصفهاني، 1409 ق، ص 7) همين معنا در برخي آيات قرآني نيز مشاهده ميگردد مثلاً در آيه ي کريمه ي ((فمن لم يجد فصيام ثلاثه ايام في الحج))[3] درمورد کسي که نسبت به داشتن قرباني استطاعت ندارد و نيز در آيه ي ((فمن لم يجد فصيام شهرين متنابعين))[4] نسبت به کسي که اولين عدل کفاره را دارا نيست، اصطلاح ((عدم الوجدان)) بکار رفته است.[5]

1 – 4 – مالکيت در اصطلاح حقوقدانان

گروهي آن را رابطه اي ميان شخص و شيء مادي مي دانند که قانون آن را معتبر شناخته است (امامي، 1377 ش، ص19) در تعدادي از نوشته هاي حقوقي آمده است ((مالکيت حقي است دائمي که به موجب آن شخص مي تواند در حدود قوانين تصرف در مالي را به خود اختصاص دهد و به هر طريق که مايل است از تمام منافع آن استفاده کند)) (کاتوزيان، 1374 ش، ص104 و رسايي نيا، 1376 ش، ص 155) برخي نيز بر اين امر قائلند که: اين رابطه به شخص مالک، حق همه گونه تصرف و انتفاع را مي دهد. عده اي بر اين باورند که: مالکيت علاقه ي تام و تمامي است بين مالک و مملوک که اثر آن سلطنت مطلقه به هر نحو تصرفي بر آن مال است (حائري، 1370ش، ص 72 – 71) و برخي نيز به جاي ارائه ي تعريفي از مالکيت تنها به ذکر عناصر آن پرداخته اند (جعفري لنگرودي، 1373 ش، ص 91 – 88)

2 – تعريف زمان

زمان در اين تحقيق در سه قسمت مورد بررسي و بحث قرار مي گيرد.

2 – 1 – تعريف لغوي زمان

زمان (جمع اَزمنه و اَزمُن) به معني روزگار، زمانه، دوران، زندگاني، عمر انسان و فصل بوده و به عنوان اسم زمان و ظرف مکان به کار مي رود (مسعود، 1376 ش، ص45). برخي زمان را مترادف ((وقت)) نيز دانسته اند (پيشين) و برخي نيز آن را اعم از وقت دانسته و ((وقت)) را به ((مقداري از زمان)) تعريف نموده اند (ابن منظور، 1408ق، ص 448).

2 – 2 – تعريف اصطلاحي زمان

زمان دردو علم مورد تحليل قرار گرفته که نظر انديشمندان هر دو علم را بالختصار در سطور بعدي مي آوريم.

الف) در علم فلسفه: دانشمندان علم فلسفه، در تعريف زمان بيان داشته اند: زمان عبارت است از حرکت، از آن جهت که قابل شمارش است (ارسطو، 1378 ش، ص188). همچنين گفته اند که زمان کمّ – الکمّ عرضٌ يقبل القسمه لذاته (طباطبايي، 1375ش، ص 193) – کتصل (ارسطو، 1378 ش، ص 250) غير قارّي (طباطبايي، 1375ش، ص 199) است که بر حرکات اجسام عارض مي شود و در واقع اندازه ي حرکت است (طباطبايي، 1375ش، ص190).

ب) در علم فيزيک: فيزيکدانان معتقدند که زمان محصول رويدادهاست و برعکس آن صادق نيست (رزنيک، 1363ش، ص51)

3 – تعريف و ماهيت تأسيس حقوقي ناشي از تقييد مالکيت با زمان

((مالکيت زماني)) واژه اي است که به نظر مي رسد در مقام بيان مالکيتي است که با عنصر زمان محدود باشد.چنين مالکيتي را مي توان ((مالکيت مقيد به زمان))، ((مالکيت محدود به زمان))، ((مالکيت در قيد زمان))، ((مالکيت موقت))، ((مالکيت مقطعي)) و يا ((مالکيت زمان بندي شده)) نيز تسميه نمود.

((مالکيت زماني)) عبارتي است که توسط مسئولان يکي از شرکتهاي ايراني که به عنوان بنيانگذار روش هتلداري با مالکيت زماني در ايران شناخته شده، به عنوان ترجمه و معادل واژه خارجي و تازه تأسيس Time – sharing قرار داده شده است (قدس گويا، 1381ش) و واژه ي مالکيت زماني يا مالکيت مقيد به زمان بدين شکل در ادبيات حقوقي ايران وارد شده است.

با توجه به اينکه عمل حقوقي مذکور در سيستم هتلداري رايج گشته است از اين رو در تعريف آن آورده اند: ((مالکيت مشاع يا مايملک اجاره اي – مانند مالکيت مشترک اماکن تفريحي – بين چند نفر که مال را به مدت کوتاه تصاحب مي کنند)) (احمدزاده بزار، 1379)

علماي علم لغت در تعريف سهيم شدن آورده اند: ((سهم، مفرد سهام و به معناي نصيب مي باشد))[6] (الجوهري، 1987م، ص 1956) و در حديث نيز آمده است که پيامبر سهمي از غنائم را دارا مي باشد))[7] (ابن منظور، 1405ق، ص 308) بنابراين سهم به معناي نصيب و حظ که همان بهره در فارسي مي باشد، تلقي مي گردد.

همان گونه که سابقاً گذشت فقها در متون فقهي باب مستقلي را براي ((تسهيم)) قائل نگرديده اند و آنچه در کتب فقهي در اين مورد مي توان يافت، در باب شرکت است. هرچند به نظر مي رسد که فقيهان ميان شرکت و سهيم شدن تفاوت قائل شده اند و بر همين اساس است که جهت اخراج سهم سادات، کلي در معين و برخي موارد ديگر در تلاش بهره گيري از عنوان شرکت بوده اند (النجفي، 1394 ق، صص 289 – 284).

در نوشته هاي حقوقي نيز حقوقدانان ايراني از عنوان سهيم شدن ياد نکرده اند. حقوقدانان به بيان ماهيت و ارکان شرکت مدني در حقوق مدني و شرکتهاي تجاري در حقوق تجارت پرداخته اند (کاتوزيان،1373، صص 8 – 6). لذا در تشريح سهم دو گونه بيان ديده مي شود که يکي به شرکت مدني و ديگري به شرکت تجاري مرتبط است. در حقوق مدني سهم، به حصه ي شريک در مال الشرکه گفته مي شود و در حقوق تجارت به سندي که از مالکيت حصه ي معين در شرکت تجاري حکايت مي کند (جعفري لنگرودي، 1378، ص 369).

 

4 – بررسي نظرات مخالفين تقييد نهاد و مالکيت با زمان

عده اي مخالف تحقق ((توقيت مالکيت)) مي باشند. استدلالهاي اين دسته را در دو قسمت مي توان خلاصه نمود:

4 – 1 – عدم امکان ثبوتي

آنجا که سخن از صفات مالکيت و اوصاف آن در ميان است، ((دوام)) به عنوان يکي از صفات مالکيت مطرح مي گردد (کاتوزيان، 1374ش، صص 104 – 102 و امامي ش، صص 20 – 19) گرچه برخي از حقوقدانان ((دايمي بودن)) را در زمره ي عناصر آورده اند (جعفري لنگرودي، 1373 ش، ص 91)

برخي تنها به ذکر اوصاف مالکيت پرداخته و ((دوام)) را در رديف آنها آورده اند بي آنکه دليلي بر لزوم اعتبار آن اقامه کنند (امامي 1377 ش، صص20 – 19). عده اي ديگر تنها با اين عنوان که ((طبيعت ملکيت اقتضاي دوام دارد))مسأله رامسلم دانسته اند(کاتوزيان، 1374ش،صص 104 – 102) و برخي افزون بر اين ادعا، ادله اي برعدم جواز زمان دار بودن ملکيت آورده اند (السنهوري، 1967 م، صص 544 – 539)

يکي از مخالفين مالکيت مقيد به زمان در اين زمينه اظهار مي دارد که ((مدت وصفي است که به تمامي حقوق شخصي و حقوق عيني، يکسان ملحق مي گردد، منشأء حق هر چه که باشد. بنابراين حق منفعت از هرچه که ناشي شده باشد، به ((مدت)) مقرون مي گردد که نهايت آن مرگ است... تنها يک حق عيني وجود دارد که نمي توان آن را به ((مدت)) مقرون ساخت و آن حقّ ملکيت است که طبيعت آن اقتضاي دايمي بودن دارد)) (السنهوري 1958 م، ص96).

برخي حقوقدانان ايراني در اين زمينه تنها به ذکر تنفي مالکيت با موقت بودن بسنده کرده اند(کاتوزيان، 1374شش، ص 102). برخي ديگر از مخالفين مالکيت زماني دليل فلسفي براي اثبات عدم امکان توقيت مالکيت ذکر نموده اند بدين شرح که فلاسفه بر اين عقيده اند که جوهر ها قابل تقييد به زمان نيستند و زمان نميتواند براي تعيين و اندازه گيري آنها بکار رود و از آنجايي که عين هم از جمله ي جوهرها مي باشد، قابل تحديد به زمان نيست. بنابراين تمليک موقت عين به ديگري قابل تصور نمي باشد (التوحيدي، 1373،ص488به نقل از: شريعتي، 2003م).

4 – 2 – عدم امکان اثباتي

اگر مالکيت بخواهد زمان دار باشد، تالي فاسدي را منجر مي گردد که نمي توان بدان ملتزم شد.غالب فقيهاني که بر بطلان مالکيت موقت پاي فشرده اند، آن را امري غير معقول و غير قابل تصور دانسته و بر همين اساس، مشروعيت آن را مورد ترديد قرار داده اند (شريعتي، 2003م)

الف) چنين مالکي حق تصرف را ندارد که در اين صورت مالک داراي حق انتفاعي است که نمي تواند در مملوک تصرفي کرده و آن را از بين ببرد (السنهوري،1967 م، ص 541)

ب) راه حل ديگري که اين دسته از مخالفين مالکيت مقيد به زمان، براي مالک چنين مالکيتي ارائه مي دهند اين است که ((حق تصرف)) را براي چنين مالکي قائل گرديند که در اين صورت مالکيت وي دائمي خواهد بود (السنهوري،1967 م، ص 541)

5 – بررسي نظرات موافقين تقييد مالکيت با زمان

برخي از فقيهان و حقوقدانان از توقيت يا زمان دار بودن مالکيت سخن گفته اند (طباطبايي يزدي، 1378ش، ص64 و جعفري لنگرودي، 1373ش، ص91). گرچه عبارات آنها در اين باب يکسان نيست اما همگي در اين مطلب اتفاق نظر دارند که مي توان مالکيت را به زمان مقيد نمود خواه توقيت صريح رخ دهد يا تقييدي که نتيجه آن توقيت باشد (طباطبايي يزدي، 1376 ش، ص224) محقق گردد.

5 – 1 – امکان ثبوتي

موافقين امکان ثبوتي نيز ادعا دارند که: ((توقيت ملکيت با طبيعت آن منافات ندارد)) (طباطبايي يزدي 1376ش، ص224 و جعفري لنگرودي، 1373 ش، ص91).

5 – 2 – امکان اثباتي

مهمترين دليل مشروعيت مالکيت موقت (مالکيت زماني) وقوع نمونه هايي از آن در فقه اسلامي مي باشد. براي امکان اثباتي مالکيت موقت، همين مقدار کافي است که نمونه هايي از اين تأسيس در خارج ارائه گردد. فلذا به ذکر نمونه هايي از اين نوع مالکيت مي پردازيم.

الف) بدل حيلوله

ابتدا بايد بيان داشت که در مسأله ي غصب هرگاه غاصب به جهتي از جهات عين مغضوب را که وجود دارد به مالک آن رد نمايد بايد بدل آن را بپردازد. اين بدل را ((بدل حيلوله)) گويند. مالکيت بدل حيلوله مورد اختلاف ميان فقهاست. برخي بدل حيلوله را ملک مالک مال غصب شده مي دانند (الموسوي البجنوردي، 1391 ق، ص 80).

بنابراين چنانچه مشاهده گرديد مالکيت موقت در بدل حيلوله تحقق يافته و برخي فقها بدان معتقد شده اند.

ب) اجاره

برخي فقها اجاره را نوعي تمليک موقت دانسته اند. به نظر اين عده اجاره ((تمليک عين در جهت خاص و مدت مخصوص)) مي باشد. مرحوم اصفهاني اين قول را به برخي از معاصران خود نسبت داده و سپس به پاسخگويي آن پرداخته است. (اصفهاني، 1409ق، ص4).

ج) بيع شرط

يکي از نمونه هاي ((مالکيت موقت)) را مي توان بيع شرط دانست. قانونگذار ايران در ماده ي 458 قانون مدني بيع شرط را شناسانده است و به نظر مي رسد آوردن ماده ي قانوني و توضيحي مختصر براي شناساندن بيع شرط کافي باشد.

((در عقد بيع، متعاملين مي توانند شرط نمايند که هرگاه بايع در مدت معيني تمام مثل ثمن را به مشتري رد کند خيار فسخ معامله را نسبت به تمام مبيع داشته باشد و همچنين مي توانند شرط کنند که هرگاه بعض مثل ثمن را رد کرده خيار فسخ معامله را نسبت به تمام يا بعض مبيع داشته باشد. در هر حال حق خيار تابع قرارداد متعاملين خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن، قيد تمام يا بعض نشده باشد، خيار ثابت نخواهد بود مگر با رد تمام ثمن)).

مطابق ماده 460 قانون مدني ايران ((در بيع شرط مشتري نمي تواند در مبيع تصرفي که منافي خيار باشد از قبيل نقل و انتقال بنمايد)) اين اثر بر خلاف بند اول ماده ي(362) و ماده ي (459) قانون مدني و موافق با ماده ي (30) قانون مدني است.مطابق بند اول ماده ي (362) قانون مدني يکي از آثار بيع، ((از آن مشتري بودن ملکيت مبيع و از آن بايع بودن ملکيت ثمن به مجرد وقوع بيع است))ماده ي 459 قانون مدني نيز همين اثر را در مورد بيع شرط تأکيد کرده است.درحاليکه ماده 460 قانون مدني با عبارت ((از قبيل نقل و انتقال و غيره)) مالک را از بسياري از تصرفات مالکانه مانند فروش و تخريب،منع ميکند و اين امر با مفاد ماده ي 30 قانون مدني در تطابق است.

معلوم مي شود که مالکيت موقت در حقوق کشور ما پذيرفته شده است آن هم مالکيتي که مالک از حق تصرف (اخراج از مالکيت) – سومين عنصر حق مالکيت – و تخريب که از نمادهاي بارز حق استعمال – اولين عنصرحق تصرف – است، محروم ميباشد. به نظر مي رسد که بيع شرط، بهترين مثال براي مالکيت زماني است.

د) وقف

وقف در ماده ي 55 قانون مدني تعريف شده است. اين ماده اظهار مي دارد ((وقف عبارت است از اينکه عين مال، حبس و منافع آن تسبيل شود)) با توجه به اينکه يکي از شرايط وقف را ((دوام)) خوانده اند (النجفي، 1394 ق، ص53) مي توان وقف را از اين منظر به ((وقف مؤبد)) و ((وقف منقطع)) تقسيم نمود. در نگاه اول ممکن است چنين به نظر برسد که قرار دادن ((دوام)) به عنوان شرط وقف، جايي براي صحت وقف منقطع باقي نمي گذارند ولي با اندکي تأمل در منظور فقها از ((دوام)) اين ترديد به آساني زدوده مي شود زيرا مقصود آنان ((توقيت صريح)) يعني مقيد کردن به مدت زماني مشخص است (همان صص 58 – 53) نه آنکه وقف به گونه اي باشد که برگشت آن به ((محدود شدن مدت وقف)) باشد. بر همين اساس است که به قول برخي از حقوقدانان (بروجردي، 1339 ش، ص 285) شرط برگشت موقوفه به واقف در موقع احتياج نزد مشهور صحيح مي باشد و ((وقف بر من يقرض غالبا)) – يعني کسي که پس از مدتي نخواهد بود – از ديدگاه برخي فقيهان صحيح به شمار رفته است (النجفي، 1394 ق،صص 58 – 55)

ه) صلح مشروط

صلح يکي از عقود معين است که در کنار ديگر عقود آمده است هر چند که نتيجه آن مفاد عقود ديگري مانند بيع،هبه يا اجاره باشد. افزون بر اينکه فقها به اين مطلب اذعان دارند (النجفي 1394ق، ص212) قانون مدني نيز در ماده هاي(76) و (758) (1)اين نظر را بيان مي دارد.

 از سوي ديگر قرار دادن شرط در ضمن عقد صلح که عقدي لازم است شرط را لازم الوفا مي کند حال اگر ((شرط فعل)) باشد مشروط عليه بايد فعل شرط شده را انجام دهد و اگر ((شرط نتيجه)) باشد امر مشروط تحقق خواهد يافت. بر همين اساس است که يکي از فقهاي طراز اول در پاسخ به دو سوال درباره ي صلح مشروط، مالکيت موقت را پذيرفته است. اين سوال جوابها زير دو عنوان مورد بررسي قرار گرفته است.[8]

1 – شرط خيار فسخ براي مدت معين ضمن عقد صلح

2 – شرط خيار فسخ مادام الحياه، ضمن عقد صلح

6 - مباني مشروعيت حقوقي تقييد مالکيت با زمان

اين قسم از مالکيت، از لحاظ حقوقي، مشروعيت خود را از ((اصل حاکميت اراده))، ((اصل نفوذ و اعتبار تعهدات))، ((اصل آزادي در قراردادها))، ((قانون))، ((دکترين حقوقي))، ((بناي عقلاء و ضرورت اجتماعي)) و ((عرف)) اخذ مي نمايد. که در خطوط آتي به شرح مختصر هر يک مي پردازيم:

6 – 1 – حاکميت اراده:

يکي از مباني مشروعيت حقوقي مالکيت زماني، حاکميت اراده است به عبارت ديگر اراده ي اشخاص مي تواند به تحقق اين چنين مالکيتي منجر گردد. به نظر مي رسد مقصود از ((حاکميت))، سلطه و اقتدار است. ((اراده، حرکت نفس براي ايجاد يک پديده حقوقي است، پس از تصديق منفعت آن)) (حائري،1370ش، ص24).

آنگاه که گفته مي شود اراده ي انسان بر اموال و اعمال خودش حاکم است، بدين معنا است که وي مي تواند اين اراده را از طريق انجام قرارداد، استفاده نکردن و يا حتي از بين بردن آن، بي آنکه منفعتي در پي داشته باشد اعمال کند. به نظر مي رسد که ماده ي 30 قانون مدني هم بيانگر همين مطلب است: ((هر مالکي نسبت به مايملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردي که قانون استثناء کرده باشد)).

6 -2 – اصل نفوذ و اعتبار تعهدات

ماده ي 223 قانون مدني مقرر مي دارد ((هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اينکه فساد آن معلوم شود)). مفاد اين ماده قانوني، مدلول قاعده ي فقهي ((اصاله الصحه)) است.

6 – 3 – اصل آزادي در قراردادها

به هر روي مقصود از ((اصل آزادي در قراردادها)) آن است که انسان در انجام اعمال حقوقي آزاد است و اين قصد و رضايت افراد است که سرمنشأ انعقاد قراردادهاست. به تعبير ديگر مي توان گفت ((اصل آزادي در قراردادها)) همان ((حاکميت اراده در اعمال حقوقي)) است نه ((حاکميت اراده)). اصل آزادي در قراردادها براي اولين بار در حقوق موضوعه ي ايران، به موجب ((قانون اجازه اجراي لايحه قانون مدني تا موقع اعلام رأي کميسيون پارلماني عدليه)) مصوب 18/2/1307 ه ش که مشتمل بر جلد اول قانون مدني و نهصد و پنجاه و پنج ماده از آن است، مورد شناسايي واقع گرديد. اين اصل در ماده ي 10 قانون مدني ايران منعکس شده است (حائري، 1370ش، ص24). ماده 10 قانون مدني مقرر مي دارد: ((قراردادهاي خصوصي نسبت به کساني که آن را منعقد نموده اند، در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است)).

6 – 4 – قانون

امکان تحديد مالکيت به قيد زمان در صلح موقت منافع و اجاره، حجتي است قانوني بر امکان تقييد نهاد مالکيت با زمان. ماده ي 468 قانون مدني مقرر مي دارد: ((در اجاره اشياء بلند مدت اجاره بايد معين شود و الّا اجاره باطل است.)) و ماده ي 758 آن قانون اجازه ي استحصال نتيجه ي تمامي عقود، از جمله عقد اجاره را در قالب عقد صلح اعطاء کرده است. قوانين ايران نه تنها مالکيت را به عنصر دوام مقيد نکرده است بلکه در مواردي همچون مواد 51، 468،508 و 514 قانون مدني، توقيت آن را تجويز و حتي گاهاً ضروري اعلام نموده است.

6 – 5 – دکترين حقوقي

پس از پيدايش پديده ي نوظهور مالکيت زماني، اندک حقوقداناني که آن را مورد بحث قرار داده اند سعي در توجيه مشروعيت آن داشته اند (شريعتي،2003 م و احمدزاده بزاز، 1379ش). پيرو استعلامي هم که از اداره ي کل حقوقي و تدوين قوانين قوه ي قضاييه به عمل آمده است ضمن ردّ اشکال مالکيت زماني، تعيين ضوابط آن را منوط به تصويب قانون توسط قوه ي مقننه نموده است (مجله مأوی، 1381). ضمن اينکه تعدادي از حقوقدانان، مفاد بعضي از قوانين فعلي را دليل بر قبول تمليک زماني مي دانند (جعفري لنگرودي، 1375 ش، ص1082).

6 – 6 – بناي عقلاء و ضرورت اجتماعي

در فرض حاضر يعني حفظ حالت اشتراک در عين و منافع و بهره مندي از مزاياي شرکت و در عين حال استفاده استقلالي از مال بر پايه ي تسهيم شائبه ي غرر و کينه و منازعه ي احتمالي وجود ندارد. صرف نظر از راحتي استفاده کنندگان از اين تاسيس حقوقي، مزاياي ديگري از قبيل استفاده ي بهينه از فرصت ها و امکانات، ترويج جهانگردي و ايرانگردي و غيره وجود دارند که بناي عقلاء نمي تواند به راحتي از آن صرف نظر نمايد.بناي عقلاء جميع ملل در تمام اعصار اعم از متدينين وغيره، يک اصل حقوقي است و شارع مقدس نيز از اين حيث با عقلا متحدالمسلک است زيرا خود، رئيس العقلا مي باشد.

6 – 7 – عرف

در کشور ايران لااقل در زمينه کشاورزي از ساليان دور استفاده زماني از آب نهر، رايج بوده و در حال حاضر نيز در روستاها اين امر رواج دارد. هتلداري با اين روش نيز در چند منطقه ايران در حال رواج مي باشد که اين امر به دنبال تصويب آئين نامه اي در اين خصوص در حال تحقق است. بديهي است در صورت زيان بار بودن چنين اقدامي، عرف آن را نمي پذيرفت و تا اين حد مقبوليت و رواج پيدا نمي کرد.

7 – بررسي مباني مشروعيت فقهي تقييد مالکيت با زمان

کلّاً در سيستم حقوقي اسلام عقيده بر دوام مالکيت است و طبيعت مالکيت را با موقتي بودن مغاير مي دانند (کاتوزيان، 1374ش، ص104، والسنهوري، 1967 م،صص 535 – 534). ولي برخي از فقهاي اماميه، مالکيت زماني را تقويت کرده اند (جعفري لنگرودي، 1375 ش، ص 1082) در ذيل به مبناهاي مشروعيت فقهي مالکيت زماني که عبارتند از: ((کتاب))، ((سنت و روايات)) و ((اصول فقهي)) به صورت مختصر خواهيم پرداخت.

7 – 1 – کتاب

عمومات ادله ي: ((اوفوا بالعقود)) (سوره مائده، آيه 1) و ((اوفوا بالعهد ان العهد کان مسؤولا)) (سوره اسراء، آيه 34) شامل عقد مالکيت زماني نيز مي شود. البته فقها در شمول آيه ي ((اوفوا بالعقود)) بر عقود نامعين اختلاف دارند برخي گفته اند: ((... اوفوا بالعقود و امثال آن نيز محمول است بر عقود معهوده در زمان شارع، نه هرچه هر کس خواهد اختراع کند و آنچه به فهم حقير رسيده، در معني اوفوا بالعقود و امثال آن، وجوب وفاء به مقتضي آن است اگر وجوب و لزوم است بر سبيل وجوب، مثل بيع و اجاره وگرنه بر سبيل جواز، مانند شرکت و مضاربه. نه آنکه واجب باشد وفاي به هر عقدي الا ما اخر جه الدليل (قمي، 1371ش، ص 121 به نقل از: کاتوزيان، 1376 ش، ص354) و ولي متأخرين از فقها و مفسران، نظر مخالف دارند. (کاتوزيان، 1376 ش، ص357). به نظر برخي ((اصل حاکميت اراده)) از آيه ي ((اوفوا بالعقود)) استخراج مي شود. پس اگر عقد جديدي اختراع شد به استناد آيه ي مذکور آن را صحيح مي دانند.

7 – 2 – سنت و روايات

هر گفته از اين انوار الهي را بايد در سه مرحله مورد بررسي قرار داد: 1) سند 2) دلالت 3) جهت

در خصوص موضوع مورد بحث نيز مي توان به حديث (الناس مسلطون علي اموالهم)) اشاره داشت. بنابراين اگر مالکي بخواهد مايملک خود را براي دوره يا مدت زمان معين به ديگري انتقال دهد و يا دو نفر که داراي ملکي مشاع هستند منفعت آن را براي دوره يا مدت زمان معيني ميان خود تقسيم نمايند و از ناحيه ي مفهوم ملکيت و يا از ناحيه ي شارع منعي وجود نداشته باشد مي توان به اطلاق حديث (الناس مسلطون علي اموالهم)) تمسک جست و چنين معامله اي را صحيح دانست و به اين طريق مالکيت موقت را توجيه کرد.

7 – 3 – اصول فقهي

در بيان مشروعيت اي نوع مالکيت (مالکيت زماني) ضمن سه فرع آتي، اصول مورد نظر در اين بحث – يعني اصل صحت، اصل تسليط و اصل اباحه – را به صورتي مختصر بيان مي کنيم.

7 – 3 – 1 – اصل صحت

اصاله الصحه در مطلق عقود جاري است (بروجردي، 1339 ش، ص19) اين اصل مستند به ادله ي ((اوفوا بالعقود))، ((المومنون عند شروطهم))، همچنين ادله ي خاص عقود شامل((احل الله البيع))، ((الاجاره احد معايش العباده))، ((الصلح خير)) و غير ذلک، بناي عقلا، اجماع علماي اسلام – البته اجماع مدرکي نه اجماع اصطلاحي که قهراً کاشف از رأي معصوم (ع) است – مي باشد (موسوي بجنوردي، 1368 ش، صص 47 – 45). قانونگذار هم بر مبناي سيره ي خردمندان و جهت حفظ مصالح اجتماعي، چنين فرض مي کند که هر معامله ي واقع شده، درست و نافذ است (کاتوزيان، 1376 ش، صص 351 – 349).

 

7 – 3 – 2 – اصل تسليط

برخي فقها در مقام تبيين دايره ي لزوم وفاي به عهد در استدلال بيانات خويش به عموم حديث مشهور ((الناس مسلطون علي اموالهم)) استناد کرده و اعتقاد دارند لازمه ي مسلط بودن بر اموال، اين است که همه ي قراردادهاي راجع به آن نيز به اجمال درست باشد (همان، 356 – 355).

7 – 3 – 3 – اصل اباحه

محل اجراي اين اصل، شک در جواز ياعدم جواز عمل است. بنابراين اصل مذکور در مقام چنين شکي چنانچه عليرغم تمام مساعي و غور در کتاب و سنت نصي بر منع عمل يافت نشود بايد بنا را بر پاکي و جواز عمل نهاد. درمانحن فيه، شک در جواز يا عدم جواز تقييد مالکيت با زمان است. با توجه به اينکه تاکنون در اين خصوص منعي وارد نشده است. لذا استظهاراً به اصل مذکور، حکم قضيه اباحه و جواز عمل مي باشد.

8 – راههاي تحقق تقييد مالکيت با زمان در قالب عقود معين

عقود معين عقودي هستند که از گذشته بين مردم مرسوم بوده اند، نامي خاص دارند و شرايط و احکام آنها از سوي قانون معين شده است. قانونگذار به لحاظ اهميت و کثرت استعمال در عرف، شرايط و آثار آن را معين کرده است مانند ((بيع و اجاره و صلح و قرض و شرکت و ضمان...)) (جعفري لنگرودي،1378 ش، ص 124 و کاتوزيان، 1376 ش،ص30).

8 – 1 – عقود متضمن انتقال مالکيت

در اين گروه سه عقد را مي توان يافت که در آنها عين به صورت معوض به ديگري تمليک مي شود.

8 – 1 – 1 – عقد بيع

پس از بررسي تعريف بيع در متون فقهي، به دست مي آيد که انتقال دايم در مفهوم بيع اخذ نشده است. عده اي از فقها در تعريف بيع از انتقال يا نقل به صورت مطلق ياد کرده اند (الکرکي، 1408ق، ص 55 و الطوسي، بي تا، ص 76) اما عده اي ديگر از دو لفظ انتقال و نقل بهره نبرده و به الفاظي مانند مبادله، تمليک يا تبديل روي آورده اند که آن هم به صورت مطلق است (النجفي، 1981 م، ص208).

قانونگذار ايراني در ماده ي 338 قانون مدني[9]، عبارت ((تمليک)) را آورده است بي آنکه از دوام تمليک سخن گفته باشد. گرچه حقوقدانان (جغفري لنگرودي،1375ش،ص468) ((تمليک دائم)) را از عناصر بيع دانسته و آن را به فقه نسبت داده اند ولي براي ادعاي خود دليلي اقامه نکرده اند. به نظر مي رسد که انتقال، نقل، تمليک يا مبادله مي تواند در بيع به صورت موقت باشد بي آنکه اشکالي رخ دهد. بنابراين اگر از طريق عقد بيع، ((انتقال))، ((نقل))، ((تمليک)) يا ((مبادله)) به صورت موقت انجام پذيرد ((مالکيت موقت)) حاصل خواهد شد. در تأييد اين مطلب مي توان به نمونه هايي از بيع، که با شرط تحديد مالکيت و يا تقييد آن مورد قبول قرار گرفته است اشاره نمود. (همان، ص 514).

 

الف) بيع با شرط حفظ مالکيت يا شرط بقاء مالکيت در بيع اقساطي:

در اين بيع، ثمن با اقساط غالباً مساوي در طول زمان پرداخت مي شود و به لحاظ مخاطرات اين نوع بيع از جهت بايع، به نفع وي شرط مي شود که مالکيت مبيع پس از بيع تا زمان پرداخت کامل اقساط ثمن براي بايع محفوظ باشد (همان ص 514).

ب) بيع به شرط بيع:

اين بيع به دوگونه است: اول اين که شرط شود که در پايان يک سال، خريدار مبيع را به فروشنده بفروشد، که اين بيع صحيح است دوم آن که شرط شود که خريدار بلافاصله مبيع را به فروشنده بفروشد که اين بيع باطل است.

ج) بيع به شرط عدم بيع:

در اين بيع حق فروش به اشخاص مشخص و محدود يا در زمان محدود از خريدار سلب مي شود (همان، ص528).

د) بيع مشاع به شرط تبديل متناوب متصرف در فواصل زماني منظم:

در اين نوع از بيع خريداران يا خريدار و فروشنده در مال مورد معامله شريک شده و بر اساس تبديل متصرف (همانند ارث) مورد معامله را تصرف مي نمايند در حالي که مملوک ثابت است و نقلي صورت نمي گيرد. (همان،ص724)

8 – 1 – 2 – عقد صلح

اثر عقد صلح در هر مورد با موارد ديگر متفاوت است اگر صلح بر روي عين باشد اثر آن انتقال مالکيت است و اگر صلح بر روي منافع باشد اثر آن انتقال مالکيت منافع و... لذا در مورد اول عقد نتيجه بيع و در مورد دوم عقد نتيجه اجاره و... مي دهد اما بايد دانست که احکان خاصي که مترتب بر هر يک از عقود است در صلح جاري نمي شود. به نظر مي رسد که عقد صلح يکي از اعمال حقوقي است که به خوبي مي توان حاکميت اراده را به وسيله ي آن ابراز کرد. افراد مي توانند در قالب اين عقد موسع منويات خويش را برآورده سازند مگر آنکه موضوع صلح امري غير مشروع باشد چه ماده 754 قانون مدني مقرر داشته: ((هر صلح نافذ است جز صلح بر امري که غير مشروع باشد)).

8 – 1 – 3 – عقد معاوضه

از آنجا که بحث در عقد معاوضه با بيع هيچ تفاوتي ندارد و تطبيق تقييد نهاد، مالکيت با زمان و قالب معاوضه همان است که در بيع گفته شد.

8 – 2 – عقود موجد حق انتفاع يا متضمن مالکيت منافع

جالب توجه است که آنچه از قراردادهاي مالکيت زماني که تاکنون در کشورمان منعقد گرديده در قالب هر سه اين عقود بوده است يعني در يک شرکت از بيع مشاع، در يک شرکت از صلح منافع و در شرکت ديگري از عقود اجاره براي مالکيت زماني استفاده کرده اند (شريعتي 2003 م).

 

8 – 2 – 1 – عقد اجاره

عنصر وقت از مميزات اين عقد است. به نظر مي رسد مي توان مالکيت زماني را با عقد اجاره محقق ساخت و آن را تحت اين عنوان به اجرا درآورد. چرا که در عقد اجاره مالکيت منافع در مقاطع مشخص از زمان تمليک مي شود. لذا ماهيت مالکيت زماني به اباحه ي تصرفات نزديکتر است تا تمليک منافع – آن هم با قوانين خاص حاکم بر آن – با اين وجود اگر بخواهيم مالکيت زماني را تحت يکي از عقود معين محقق سازيم عقد اجاره مي تواند بستر مناسبي براي اين عقود باشد – البته در صورتي که منظور از مالکيت زماني، منحصر به مالکيت منافع گردد.

8 – 2 – 2 – صلح منافع

در اينجا شخصي که مالک عين است مالکيت عين را به مشتريان واگذار نمي کند بلکه صرفاً منافع مورد نظر را به چند نفر از طريق عقد صلح واگذار مي نمايد. اين شيوه مورد استفاده شرکت ((نارنجستان زيباي شمال)) قرار گرفته است. از نظر حقوقي به نظر مي رسد اين عقد نيز بستر مناسبي براي اجراي مالکيت زماني باشد چرا که علاوه بر اين که در آن مشکل زمان بندي وجود ندارد نسبت به عقد اجاره از انعطاف پذيري بيشتري برخوردار بوده، مشمول قواعد خاص اجاره نمي شود و تعيين مدت به طور کامل و دقيق در آن لازم نيست ضمن اين که دست طرفين براي تعيين قواعد حاکم بر روابطشان بازتر است.

اگر چه استفاده از عقد اجاره يا صلح بر منافع براي تحقق مالکيت زماني از نظر فقهي و حقوقي بي اشکال به نظر مي رسد اما اجراي آن منافع متصالح يا مستأجر را در معرض خطر قرار مي دهد زيرا متصالح که تنها مالک منافع ملک است حق هيچگونه تصميم گيري در مورد عين مال ندارد. از سوي ديگر مالک عين، اگرچه مالک منافع آن نيست اما با استناد به مالکيت عين، مي تواند دست به اقداماتي بزند که در نهايت به ضرر صاحبان منافع تمام مي شود. لذا استفاده از اين روش براي تقييد نهاد مالکيت با زمان، مناسب به نظر نمي رسد.

8 – 2 – 3 – شرکت يا بيع به شرط مهايات

يکي ديگر از عقودي که مي توان تحت آن مالکيت زماني را به اجرا درآورد و شايد از تمامي عقود بررسي شده براي مالکيت زماني مناسب تر بوده و تا قبل از اينکه بحث مالکيت زماني مطرح شود از اين شيوه براي تقسيم منافع استفاده مي شده است. ايجاد شرکت يا خريد مال به شکل مشاع و تقسيم منافع آن بر اساس زمان است. در گذشته تقسيم منافع و آب قناتها و نهرها مهمولاً به اين طريق صورت مي گرفت (کاتوزيان، 1373 ش، ص75). تعريف مشهور بين فقها از شرکت، آن است که شرکت عبارت است از: ((اجتماع حقوق مالکين متعدد در شي ء واحد به نحو اشاعه))[10] (حلي،1996 م، ص374) و اين همان تعريفي است که در قالب ماده ي (571) قانون مدني، در حقوق ما نيز وارد شده است.[11]

 

نتيجه گيري:

* بررسي صفات ذکر شده براي مالکيت، نشان مي دهد که عليرغم نظر بسياري از محققين که ((دوام)) را جزء صفات مالکيت دانسته و آن را اقتضاي طبيعت آن مي دانند، اين صفت مقتضاي اطلاق مالکيت است نه مقتضاي ذات آن، لذا تحقق مالکيت موقت از اين ناحيه بلااشکال است.

* نظام حقوقي ما، انتقال مالکيت را به هر دو صورت ارادي و قهري پذيرفته است و اين انتقال مالکيت گاه به صورت قطعي است (ماده 362 قانون مدني) و گاه به صورت متزلزل (مواد 453 و 868 قانون مدني).

* در اين نظام، حتي در جايي که انتقال مالکيت با استناد به مواد 339 و 362 قانون مدني به طور قطعي صورت مي گيرد مي توان با درج شروطي، دامنه ي تصرفات مالک يا خريدار را حتي برخلاف نص صريح صدر ماده 30 قانون مدني محدود کرد.

* ما در حقوق کشور خود اين اختيار را داريم که پس از انعقاد عقد بيع يا همزمان با آن با درج شرطي به صورت معلق مانعي در اثر عقد يا انتقال مالکيت ايجاد کنيم (ماده 189 قانون مدني) حال چرا نتوان با درج شرطي، مالکيت را براي دوره معيني از سال منتقل نمود؟

·    حال که پذيرفته ايم قراردادها در نظام حقوقي کشورمان بر پايه ي تراضي طرفين و توافق اراده ها در نوع و موضوع عقد منعقد مي شوند و هر يک از طرفين حق دارد که براي رسيدن به توافق يا به دلايل خاص خود، از برخي حقوق مالي صرف نظر نمايد (مانند ماده 448 قانون مدني در باب سقوط تمام يا بعضي از خيارات يا اسقاط حق اعتراض و...) با وجود اين بافت حقوقي، چرا خريدار نبايد بتواند مال غيرمنقول يا منقولي را خريداري نمايد که مالکيت او ((تداوم)) دارد ولي امکان تصرف و بهره برداري يا استيفاء منفعت از مال موصوف فقط در مقاطعي اززمان صورت گيرد؟ در عين حال که مي دانيم حتي خريدار گاه رضايت به بيعي مي دهد که فروشنده حق فسخ معامله را دارد و مالکيت خريدار در مدت اعتبار خيار، مالکيتي متزلزل و غير مستقر است (ماده 188 قانون مدني).در هر حال و با تمام اين موارد قبول اين تأسيس بدون داشتن ضابطه ي مشخص و قانون مدني فقط در کوتاه مدت آن هم به دليل مزاياي منحصر به فرد آن من جمله: جلوگيري از حبس و رکود سرمايه، فراهم کردن امکان سرمايه گذاري اندک، تضمين زمان مطلوب براي استفاده خريدار، استفاده از حداکثر ظرفيت در هتل ها و آپارتمانها، جلوگيري از هزينه هاي اضافي (نگهباني، نگهداري و آماده سازي براي استفاده مجدد و حوادث احتمالي به علت خالي بودن ملک)، ارزش افزوده براي خريدار، جلوگيري از تصرف و تغيير کاربري اراضي غيرمسکوني و... امري است قابل پذيرش. در اين اقدام کوتاه مدت به نظر مي رسد استفاده از نهادهاي حقوقي داخلي و موجود همچون عقود بيع مشاع به شرط مهايات، حق انتفاع، اجاره و صلح بيشتر چاره گشا باشد. ليکن براي اين اقدام، تدوين و تقنين قانوني خاص (با استفاده از نظر کارشناسان) الزامي است تا ضمن تعيين قالب خاص حقوقي براي اين عمل، خريدار و فروشنده بدانند چه نوع عقدي را منعقد ساخته اند و مطمئن باشند که در صورت بروز اختلاف از حمايت قانوني برخوردارند و محاکم نيز رويه ي قانوني واحدي را در برخورد با اينگونه اختلافات برگزينند.

 

فهرست منابع و مآخذ

1 – ابن منظور، (1405ق و 1408ق)، ((لسان العرب))، داراحياء التراث العربي، بيروت جلدهاي دهم و دوازدهم و سيزدهم و پانزدهم

2 – احمدزاده بزاز، سيد عبدالمطلب، (پاييز 1379)، ((مالکيت موقت))، نامه مفيد، شماره 24

3 – احمدزاده بزار، سيد عبدالمطلب، (1378ش)، ((تحليل حقوقي سهيم شدن زماني))، پايان نامه کارشناسي ارشد، دانشگاه مفيد قم

4 – ارسطو، (1378ش)، ((سماع طبيعي (فيزيک)))، ترجمه ي: محمدحسن لطفي تبريزي، طرح نو، تهران

5 – اصفهاني، محمدحسين، (1409ق)، ((بحوث في الفقه))، النشر الاسلامي، قم

6 – امامي، حسن، (1380ش)، ((حقوق مدني))، اسلاميه، تهران، جلد اول (1377ش) جلد دوم

7 – بروجردي، محمد عبده، (1339ش)، ((کليات حقوقي اسلامي))، دانشگاه تهران، تهران

8 – التوحيدي التبريزي، محمدعلي (1373ش)، ((مصباح الفقاهه في المعاملات (تقريرات درس آيت ا... خويي)، انصاريان، قم

9 – جعفري لنگرودي، محمدجعفر، (1373ش)، ((حقوق اموال))، گنج دانش، تهران

10 – جعفري لنگرودي، محمدجعفر، (1375ش)، ((دائره المعارف حقوق مدني و تجارت))، بنياد راستاد،تهران

11 – جعفري لنگرودي، محمد جعفر، (1378ش)، ((ترمينولوژي حقوق))، گنج دانش، تهران

12 – الجوهري، اسماعيل بن حماد،(1978م)،((الصحاح تاج اللغه و صحاح العربيه))، دارالعلم للملايين، بيروت

13 – حائري، مسعود، (1370ش)، ((مباني فقهي اصل آزادي قراردادها و تحليلي از ماده 10 قانون مدني))، کيهان، تهران

14 – الحلي، ابوالقاسم نجم الدين، (1996م)، ((شرائع الاسلام في المسائل الحلال و الحرام))، منشورات الاعلمي، تهران

15 – رزنيک، رابرت، (1363ش)، ((آشنايي با نسبيت خاص))، ترجمه ي: جعفر گودرزي، مرکز نشر دانشگاهي ستاد انقلاب فرهنگي، تهران

16 – رسايي نيا، ناصر، (1376ش)، ((حقوق مدني))، آواي نور

17 – السنهوري، عبدالرزاق احمد، ((الوسيط في شرح القانون المدني))، دار احياء التراث العربي، جلد سوم (1958م) جلد پنجم و جلد هشتم (1967م)

18 – شريعتي، حسين، (2003م)، ((بيع زماني))، سايت اينترنتي به آدرس www.islamicfeqh.orgj

19 – طباطبايي يزدي، سيد محمد کاظم، (1376ش)، ((سوال و جواب))، نشر علوم اسلامي، تهران

20 - طباطبايي يزدي، سيد محمد کاظم، (1378ش)، ((حاشيه المکاسب))، اسماعيليان، قم

21 – قدس گويا، فريد، (شهريور1381)، ((مقاله اي بدون عنوان))، نشريه نارنجستان، شماره 5

22 – قمي، ابوالقاسم،(1380ش) ((جامع الشتات))، دانشکده حقوق و علوم سياسي دانشگاه تهران، تهران، جلد دوم

23 – کاتوزيان، ناصر، (1373ش)، ((حقوق مدني: عقود معين (مشارکتها – صلح)))، گنج دانش

24 – کاتوزيان، ناصر، (1374ش)، ((دوره مقدماتي حقوق مدني: اموال و مالکيت))، نشر يلدا، تهران

25 – کاتوزيان، ناصر، (1376ش)، ((حقوق مدني: اعمال قرارداد – ايقاع))، شرکت انتشار با همکاري شرکت بهمن برنا، تهران

26 - کاتوزيان، ناصر، (1376ش)، ((حقوق مدني: قواعد عمومي قراردادها (انحلال قرارداد – خيارات)))، شرکت انتشار با همکاري شرکت بهمن برنا، جلد دوم و سوم

27 – کاظمي نجف آبادي، عباس، (تابستان و پاييز 1387)، ((ماهيت حق خريدار در تايم شرينگ و مقايسه ي آن با نهادهاي حقوقي ايران))، فصلنامه حقوقي، گواه، شماره 13

28 – الکرکي، علي بن الحسين (1408ق) ((جامع المقاصد في شرح القواعد))، آل البيت الاحياء التراث، قم، جلد چهارم

29 – مسعود – جبران، (1376ش)، ((الرائد (فرهنگ عربي – فارسي)))، ترجمه: رضا انزابي نژاد، آستان قدس رضوي، جلد اول و دوم

30 – الموسوي البجنوردي، سيدميرزا حسن (1391ق)، ((قواعد الفقهيه))، مطبعه الآداب، نجف، جلد چهارم و جلد پنجم

31 – الموسوي البجنوردي، محمد، (1368ش)، ((قواعد فقهيه))، انتشارات آموزش انقلاب اسلامي، تهران

32 – النجفي، محمدحسن، ((جواهر الکلام في شرح شرائع الاسلام))، الاسلاميه، تهران، جلد بيست و دوم (1981م) و جلدبيست و ششم و جلد بيست و هشتم (1394ق)