بنام خدا

پاسخ پرسش شماره 4 مدنی پیشرفته مورخ7/9/92: مستدلا بیان نمایید افراز درادارات ثبت برمبنای مساحت انجا م میشود یا براساس ارزش ملک؟

درعملیات افراز موارد مهم واساسی باید مورد نظر نماینده ونقشه بردار ثبت قرارگیرد:

1-افراز براساس محل تصرفات شرکا انجام میگیرد یعنی اگر شخص الف بعنوان یکی ازشرکا درمحلی ازملک مشاع مبادرت به ساخت منزلی نموده وهمان ملک را درخواست افراز نماید هنگام عملیات افراز سهم شخص الف ازهمان محلی که منزل رابنا نموده تعیین گردد نه اینکه ازمحل خانه شخص ب که این امر مستلزم تخریب منزل شخص ب میباشد.

2-میزان سهمی که به فرد داده میشود باید متناسب بامیزان مالکیت او باشد (سهم مفروزی که به شخص داده میشود باید معادل سهمی باشد که مالکیت دارد) اگر یکی ازشرکا صاحب 100 متر از ملک مشاع باشد ولی اقدام به ساخت 120 متربنا نموده باشد هنگام افراز اگر 20 متر اضافه درمحل حیاط باشد میتوان آن را جدا نمودوبه بقیه شرکا داد اما اگر امکان جدا کردن 20 مترنباشد ومستلزم تخریب منزل باشد میزان 20 متر براساس قیمت بازار نرخ گذاری میشود واز بنا کننده دریافت وبه سایر اشخاص پرداخت میگردد.

3-ارزش موقعیت سهم مفروزی(مرغوبیت محل) : اگر دریک ملک مشاع که تقاضای افراز شده نقاط مختلف آن از لحاظ ارزش وقیمت باهم برابرنیستند وقیمت یک منطقه چند برابر قیمت منطقه دیگر است هنگام افراز شرکا باید هم ازنقاط مرغوب ملک وهم ازنقاط کم ارزش تر به اندازه حصه مشاعی خود بهره مند شوند.

لذا درهنگام افراز تمامی موارد ازجمله میزان حصه مشاع، موردتصرف ومرغوبیت محل مورد افراز باید مورد نظر قرارگیرد.

بنام خدا

پرسش شماره 2جلسه مورخه 7/9/92 حقوق مدنی پیشرفته : درخصوص تقسیم سرقفلی وحق کسب وپیشه درصورتیکه مستاجرین متعدد دریک محل وجود داشته باشد آیا امکان تقسیم وجود دارد نحوه عملیات چگونه است ؟

به تصور اینجانب باتوجه باینکه سرقفلی وحق کسب وپیشه صرفا یک حق مالی است ومنافع ملک محسوب میگردد نه عین ملک، لذا افراز آن به سبک  وسیاقی که درمورد عین ملک اجرا میگردد امکانپذیرنیست لذادرمواردیکه سرقفلی یاحق کسب وپیشه دارای مالکین مشاعی متعدد باشد که استفاده ازمنافع مورد اختلاف قرارگیرد  باتوجه به عدم امکان افراز آن، باستناد ماده 317 قانون امورحسبی سرقفلی مورد افراز فروخته شده وبهای آن تقسیم میگردد. دراین حال احتمال این امر که سهم مشاعی سرقفلی دارای مشتری کمتری باشد ممکن است در فروش حصه مشاعی ایجاد اشکال نماید ارحج آن است که دادگاه نسبت به فروش ششدانگ سرقفلی اقدام وبهای آن را  تقسیم نماید.

والسلام

 منیر رضایی  دانشجوی کارشناس ارشد حقوق ثبت

سوال : مستدلاً بیان نمایید که افراز در ادارات ثبت براساس مساحت یا ارزش ملک ؟

پاسخ :با توجه به نقشه های ارائه شده  می خواهیم این را بیان نماییم که افراز هم با مساحت و هم با توجه به ارزش ملک قابل انجام می باشد حال در اینجا یک افراز را با توجه به مساحت توضیح می دهیم و بررسی می نماییم که قانونی و عادلانه می باشد یا خیر ؟ زمینی داریم با متراز 1200 متر مربع که قرار است بین 4 مالک 1.5 دانگی تقسیم شود . یکی از مالکان مشاعی درخو است افراز سهم خود را نموده چگونه برای او افراز نماییم که حق بقیه مالکین مشاعی تضییح نشود ؟ اگر خواسته باشیم با توجه به مساحت افراز نماییم به هر کدام از آنها 300 متر مربع زمین می رسد ، این نوع افراز قانونی است اما عادلانه نیست بدین دلیل قانو نی است که هر کدام از مالکان مشاعی به اندازه سهم خود مالک زمین شده اند  ، اما ناعادلانه است بدین دلیل که مالکان قطعات 1 و 4 صاحب زمین های دوبر و با ارزش مرغوب تری شده اند ،که معمولاً بعد از افراز بدین شرح خواندگان افراز به محض متوجه شدن مطمئناً به دادگاه اعتراض می نمایند که بارها شاهد این بوده ایم که دادگاه این نوع افراز ها را به علت عدم رعایت مرغوب و نامرغوب بودن ملک باطل کرده است که برای جلوگیری از افرازهای ناعادلانه بهتر است بدین شیوه عمل شود :

می توانیم تقسیم بندی را با توجه به ارزش ملک انجام داده و به نسبت قیمت به هر شخص مساحتی را اختصاص دهیم  ، مثلاً اگر در ملک فوق کارشناس رسمی قیمت گذاری برای زمین دو بر ارزش 7.000.000 ریال و برای زمین های یک بر ارزش 5.000.0000 ریال اختصاص دهد می توانیم قطعات 1 و 4 را 250 مترمربعی در نظر گرفته که در اینصورت ارزش ملک 1.750.000.000 ریال و قطعات 2 و 3 را 350 متر مربعی در نظر بگیریم که در اینصورت نیز ارزش ملک 1.750.000.000 ریال خواهد شد که تقسیم بندی عادلانه ای صورت گرفته است همانطور که در شکل زیر ملاحظه می فرمایید .

مهدی خراسانی دانشجوی کارشناس ارشد ثبت

سوال  :  مستدالا" بیان نمایید که افراز در ادارات ثبت اسناد و املاک برمبنای مساحت انجام می شود یا براسااس ارزش ملک؟

جواب : اصولا" در افراز سه شرط اساسی با توجه به سوابق ثبتی باید رعایت شود

1-    میزان سهم مشاعی

2-    2- میزان تصرفات مالکین مشاعی

3-    3- مرغوبیت زمین از حیث حفظ حقوق مالکین

لذا در اداره ثبت اسناد با لحاظ کردن موارد فوق و تطبیق حقوق مشاعی مالکین بر اساس ارزش ملک انجام می شود بطوریکه هریک از تقسیمات انجام شده دارای ارزش خواص خود بوده که اگر بصورت مساوی تقسیم شود مورد تضییع حقوق دیگر مالکین خواهد شد مع الوصف تقسیم سهم مشاعی بر اساس ارزش ملک و میزان مرغوبیت زمین انجام درست کار درست می باشد

دانشجو : مجتبی پیرای 

واحد درسی : حقوق مدنی پیشرفته

اقاي الف با مراجعه به ما به عنوان رييس ثبت اسناد واملاك ضمن ارايه صورتمجلس تنظيمي توسط مامور اجراي احكام تقاضاي صدور اجراييه در خصوص تحويل اثاث البيت يكباب منزل مسكوني را مي نمايد و ادعا دارد صورتمجلس مذكور در حكم سند رسمي است و از ما مي خواهد كه نوع برخورد با آن از نوع برخورد با سند رسمي باشد نظر تحليلي خود را در اين خصوص ارايه نماييد؟

بايستي نامبرده را به اجراي احكام دادگستري هدايت كنيم زيرا:

الف-سندي كه در ق.ث به آن سند رسمي مي گويند بدون حكم دادگاه قابل اجراست اما ساير اسنادي كه طبق ق.م سند رسمي اند مانند شناسنامه- گواهينامه رانندگي و ساير اسنادي كه توسط سايرمامورين دولت تنظيم مي شود لازم الاجرا نيستند .

ب-اختلاف يا اشكال يا اشتباهي اگر درتنظيم سند كه طبق ق.ث به آن سند رسمي مي گويند پيش ايد حسب مورد در اداره كل امور اسناد سازمان ثبت يا در هيات نظارت و شورايعالي ثبت مطرح مي شود اما ساير اسنادي كه طبق ق.م سند رسمي هستند قابل طرح در هيات نظارت نيستند.

نكته:سند مالكيت بنا برتعريف ق.م از اسناد رسمي اند اما در عرف ثبت به آن سند مالكيت مي گويند نه سند رسمي و لذا اثر خاص سند رسمي را كه لازم الاجرا بودن آن بدون حكم دادگاه است را ندارد.

علی رحمتی

باعرض سلام خدمت استاد گرانقدر جناب آقای دکترحسنی

بنام خدا

تمرین درس حقوق مدنی-مریم نعیمی

1-درشرکتهای مدنی وتجاری آیا هریک ازشرکاء حق فروش سهم خودرابه سایرشرکاء ویااشخاص ثالث بدون رضایت دیگران دارد یاخیر؟

پاسخ:طبق ماده 583قانون مدنی درشرکتهای مدنی هریک ازشرکاء می تواند بدون رضایت شریک دیگر سهم خودراجزئا یا کلا به شخص ثالثی منتقل کند درصورتیکه درشرکتهای تجاری نقل وانتقال سهم وسهم الشرکه تابع تشریفات خاص قانونی است وبه نوع شرکت بستگی دارد.

2-نحوه تقسیم سهام یاسهم الشرکه در شرکتهای تجاری ومدنی چه تفاوتی بایکدیگر دارند؟

پاسخ:حق شریک یا صاحب سهم درشرکتهای تجاری چه شرکت از نوع شخصی باشد یاسرمایه ای قبل ازهرچیز یک حق مالی قابل تقویم به پول است ومهمترین خصوصیتی که ماهیت سهم الشرکه وسهم رادرشرکتهای تجاری از شرکتهای مدنی جدا میکند عبارت است از اینکه آورده شرکاءوسهمداران درشرکتهای تجاری بویژه درشرکتهای عام وخاص تغییر ماهیت می دهدباین معنا که درشرکت های تجاری به محض تشکیل شرکت آورده شرکاءوصاحبان سهام از دارایی آنها جدا شده ودردارایی شخص حقوقی داخل می شود وتازمانیکه تصفیه صورت نگرفته است وثیقه تعهدات شرکت (شخص حقوقی)تلقی میگردد درصورتیکه درشرکت های مدنی سهم الشرکه هریک درمالکیت وی باقی می ماند واصالت حقوقی خودراازدست نمی دهد.

3-ماهیت حقوقی شرکتهای مدنی وتجاری چه تفاوت ماهوی باهم دارند؟

پاسخ:شرکتهای مدنی وتجاری هردوماهیتا نوعی قرارداد محسوب می شوند اما آثار حقوقی ومقتضای ذات هرکدام بادیگری متفاوت است بدین معنا که جوهروذات شرکت مدنی ایجاد اشاعه در مالکیت است درحالیکه درشرکت تجاری اینگونه نمی باشد بعبارت دیگر گاه اتحاد مالکیت ها وآورده های جزء،اصالت خویش را از دست داده وبا ادغام شدن در مالکیت جمعی ومشترک ،وجودی جداگانه می یابد که از آن به شخصیت حقوقی تعبییرمی کنند امادراشاعه اتحاد مالکیت به کمال نمی رسد بلکه تنها موضوع مالکیت هاچنان به هم می آمیزد که تمییز آنها از یکدیگر ممکن نیست.

4-شما بعنوان یک پژوهشگر حقوقی آیا شرکت مدنی رادارای شخصیت حقوقی میدانید وقائل شدن شخصیت حقوقی برای شرکت مدنی چه آثارحقوقی بدنبال خواهد داشت؟

پاسخ:چون اثر اصلی شرکت های مدنی اشاعه در مالکیت است باتوجه به این اثر طبق ماده 576قانون مدنی می توان برای شرکت های مدنی شخصیت حقوقی قائل شد.ماده مذکور حکایت از آن دارد که در شرکت مدنی شرکاء می توانندقراردادی تنظیم کنند که در آن طرز اداره اموال شرکت بیان شده باشد واین شبیه به اساسنامه وشرکت نامه تنظیم شده در شرکت های تجاری میباشد.

5-یک شخصیت حقوقی برای یک شرکت از چه زمانی آغاز ودر چه زمانی انحلال می یابد؟

پاسخ:شخصیت حقوقی برای یک شرکت تجاری تا پایان یافتن امر تصفیه شرکت باقی می ماند وشرکت پس از انحلال شخصیت خودرا از دست نمی دهد وشخصیت شرکت به این دلیل باقی می ماند که دارایی موجود شرکت پس از انحلال به شخص دیگری منتقل نمی شودبلکه میان شرکاء که مالک واقعی آن هستند تقسیم می گردد از آنجا که لازم است دارایی شرکت درزمان تصفیه باقی باشدشرکت باید دارای شخصیت حقوقی باقی بماند.

بنام خدا

تمرین درس حقوق مدنی-مریم نعیمی

سوال 1.آیا بنظر شما ازدیدگاه فقهی وحقوقی امکان تقسیم منافع وجوددارد ودرصورت مثبت بودن عملیات چگونه است؟

پاسخ: امکان تقسیم منافع وجود دارد مشروط براینکه مخالف قوانین وتضررمالک ویاشریک نگردد.

سوال2.درخصوص تقسیم سرقفلی وحق کسب وپیشه درصورتیکه مستاجرین متعددوجود داشته باشد نظرودیدگاه شماچیست؟

پاسخ:چون سرقفلی حقی است که دربازار قابلیت خریدوفروش رادارد حتی اگر احتمال ازبین رفتن مال نیز وجودداشته باشد درمالیت آن تردیدی نیست بنابراین فابلیت تقسیم راداردگرچه برخی ازحقوقدانان معتقدند باتخلف مستاجرین از تادیه سرقفلی حق آن از بین میرود ویاامکان دارد تادیه نگردد لذا حق سرقفلی قابلیت تقسیم ندارد

سوال3.باتوجه باینکه ماهیت افرازوراث تقسیم است ایاادارات ثبت صالح به قبول درخواست افراز سهم الارث میباشند ؟

پاسخ:چنانچه درخواست افراز سهم الارث مغایرتی باقانون افراز وآیین نامه آن وبخشنامه های مرتبط به آن نداشته باشد اداره ثبت نسبت به قبول درخواست وطی تشریفات قانونی آن اقدام مینماید.

سوال4.آیابعداز تقسیم ،شرکا قبل از تقسیم حق اقاله رادارند ؟

پاسخ:برخی ازفقها اقاله پس از تقسیم رامطلقا جایز نمیدانندونظربراین دا رند که اقاله عود هرچیزیست که سابقا بوده لذا درتقسیم ممکن نیست باین جهت بعدازافرازوتعیین حصه عودوبرگشت به اشاعه معنی ندارد چون دیگر سبب وجود نداردولیکن برخی از فقها نیزاقاله راپس ازتقسیم جایز می دانند ومجوز اقاله برتقسیم را ماده599قانون مدنی معرفی می کنند وباتراضی همه شرکا اقاله امکان پذیر میشود.

سوال5.مستدلا بیان نمایید که افراز در اداره ثبت برمبنای مساحت انجام میشود یابراساس ارزش ملک؟

پاسخ:براساس ارزش ملک میباشدباین صورت که اگرکسی مالک دودانگ ودیگری چهاردانگ باشد درموقع افراز به دوقسمت مساوی تقسیم نمیشود بلکه به دوقسمتی که ارزش یکی دوبرابردیگری باشدتقسیم میگردد.